집값이 폭락한다,폭등한다로 둘로 나뉜 인터넷 공간에서 서로간의 비난이 난무하는등 집값 문제로 온나라가 씨끌씨끌하다.
한편으로는 대한민국 부동산이 아파트만 있는것으로 착각하고 있다는 사람이 많다는것이 참으로 개탄스럽다.
이글은 특히 내집 한채없는 무주택자들이 이렇게 했으면 하는 바램에 드리는 제언이다.
▶싸고 질좋은 급매물을 낚아라.
호황기이든, 불황기이든 필자의 투자원칙중 제1원칙은 가치가 아닌 가격이다.
가치란 미래이익에 대한 현재가치이며 가격이란 현재 지불되는 실제금액이다.
미래가 이익일지,손실일지는 누구도 장담못하는 불확실성을 가지고 있다.
미래이익이 지나치게 부풀려질때 그것이 거품이며 그 거품이라는 허상이 그대로 가격에 반영되면 비싸진다.
물론 경제는 어느정도의 거품이 있어야 하지만 거품의 크기가 지나칠때 문제가 되는것이다.
가치투자의 맹점은 현재가치가 손실인 미래를 담보할수 있다는것이다.
때문에 현재 지불되는 실제 금액이 저렴할수록 좋은것이다.
저렴하다는것은 그만큼 불확실한 미래이익에 대한 안전판(hedge)의 역할을 하기 때문이다.
그렇다고 싸다고 다 좋은것이 아니다.
싼것은 비지떡일 확률이 높다.
싸다는것은 반드시 물건에 하자가 있다는 하자 전제주의로 접근하라.
하자를 하나씩 파헤치는것이 바로 진흑속에서 진주를 캐는 노하우이다.
권리상의 치명적인 문제가 없는지,승계가 불가능할 정도의 대출이 많은지등을 꼼꼼히 살펴보라.
특히 아파트의 경우 바닥에 금간것이 없는지, 누수나 누전되는것이 없는지등 시설물에 대한 하자를 주의깊게 살펴보라.
그렇기 때문에 반드시 부동산은 현장에가서 두눈을 똑바로 뜨고 만져봐야만한다.
싸다고 다 좋은것이 아니므로 싼만큼 품질도 좋은지 철저히 만지고 느껴보라.
부동산은 획일적이지 않고 개별성이 있다.
특히 개인의 특수성이 있기때문에 물건분석을 할때 사정변경이라는 보정을 한다.
그러한 개인의 특수한 사정이 있을경우 가격은 상대적으로 저렴하니 이런 급매물들을 낚아라.
그런데 지금은 특수한 사정도 없는 급매물들이 많이 나온다.
생각을 바꾸면 좋은 기회일수도 있다.
아줌마들이 시장에서 생선을 고를때 생선의 눈을 보면 신선도를 알수 있고 선수인 아줌마들은 그런 생선을 산다고 한다.
부동산 고수위에 부동산 선수가있다.
부동산 선수들은 드러내지 않으며 소리소문없이 낚아챈다.
그런 생선의 눈을 보고 신선도를 판단하는 안목을 키우라.
그런 안목이 없다면 열심히 쫒아다니면서 공부하라.
▶공인중개사에게 점심을 사라.
과연 그런 급매물들은 누가 많이 알고있을까?
부동산이라는 물건은 매도자 혼자서 팔기 힘들고 매수자 혼자 사기도 힘들다.
다수의 매도자가 있고 다수의 매수자가 있는 부동산시장에 나가서 사고 팔고를 해야한다.
또한 큰 금액이 오고 가기에 사고의 위험도 크다.
그러한 부동산 시장의 매도,매수자간에 공인중개사라는 사람들이 있다.
팔아주세요라고 했을때 그 물건이 좋은것인지,나쁜것인지는 어쩌면 소유자보다 중개사가 더 정확하게 알고 있다.
그들은 부동산이라는 물건의 유통업자들이다.
그들을 철저히 검증하라.
아직도 어디를 가면 사면 무조건 오른다고 목소리를 높이는 아줌마 중개사들도 많다.
왜 오르는지 논리적 근거도 없이 무조건 오른다는 말만한다.
그들이 과연 전문성을 가지고 있는지 철저히 검증해보라.
양도세가 어떻게 되는가를 물어보고 복잡한 등기부를 들이밀고 권리관계를 물어보라.
3종 일반주거지역내에 어떤 건물을 지을수 있는지도 한번 물어보라.
그런것은 집값하고 아무 관계가 없는것이고 무조건 이집은 오르니까 사라고 하는 아줌마 중개사도 있을것이나 그중에서는 분명히 많은것을 알고있는 실력있고 양심있는 아줌마 중개사가 눈에 띠일것이다.
그녀에게 점심을 사라.
부자들이 앉아서 천리를 보는것은 바로 그런 실력있는 중개사들을 끼고 있기 때문이다.
변호사나 세무사를 끼고 있는 이유도 천리밖의 정보(精報)를 얻기 위함이다.
지금이라도 나가서 동네 복덕방 중개사들의 실력을 검증하고 맘에 드는 중개사가 있다면 점심을 사주면서 급매물을 소개해달라고 부탁해보라.
덕(德)을 쌓으면 복(福)을 받는다.
따뜻한 설렁탕 점심 한끼라는 덕(德)을 쌓으면 급매물이라는 복(福)을 받을것이다.
▶ 지렛대 원리를 이용하라.
필자가 항상 내집마련 상담을 할때 지렛대 원리를 설명하고 대출 받기를 권유했다.
물론 연봉등 부채감당율 검토가 최우선이었고 개인의 재무상태를 철저히 점검하였다.
필자가 권유했던 대출상품은 주택금융공사의 30년 장기상환 고정금리 모기지론이었다.
모기지론의 가장 큰 단점은 변동금리보다 조금 높은 금리이나 가장 큰 장점은 고정금리의 원리금을 30년동안 장기로 상환한다는것이다.
그러면 이런 모기지론을 이용한 지렛대 원리로 내집마련을 해보자.
3억짜리 30평 아파트가 있다고하자.
30년 장기상환 고정금리 8% 모기지론을 이용하여 70%를 대출받는다고 하자.
70%정도인 2억을 대출받을 경우 자기자금 1억만 있으면 일단 30평 아파트의 주인이된다.
3억에 70%면 2억을 대출받는것이고 금리가 8%면 한달에 원리금 상환액이 월 150만원정도 된다.
즉, 30년동안 경기와 관련된 변동금리가 아닌 고정금리이므로 매월 원금과 이자로 150만원씩 상환하면 된다.
집을 살때 대출을 받는것이 빚을 진다는 부정적인 생각을 버려라.
빚도 자산이라는것이 바로 이것을 말하는것이고 지렛대효과(leverage effect)라는것이 바로 이런것을 의미하는것이다.
헷지펀드의 가장 큰 문제점이 지렛대효과를 이용하여 자금자금 한푼없이 매매차익만을 추구하기에 공격적이고 위험한것이다.
그러한 방임에 가까웠던 신자유주의는 전세계 금융위기로 종말을 고하고 있다.
30평에 4인가족 충분히 살수있다.
풍수에서 1인당 주거면적을 6평으로 본다.
가계부에 고정비로 주거비용 월 150만원으로 적어두면 된다.
소득대비 지출비용중 아이들의 교육비등을 제하고도 월 150만원정도 월세내는것이 가능한지를 신중히 고민하라.
물론 30년동안 어느날 갑자기 집값이 폭등하면 좋은것이고 집값이 폭락하면 남들보다 비싼 월세내고 산다고 편안하게 생각해라.
그래도 내집이니까 남에게 주는 월세가 아니고 가족들에게 주는 월세아닌가?
주머니돈이 쌈지돈 아닌가?
일단 내집한채 마련하면 집값에 대한 미련을 버려라.
내집이 폭등해서 기분좋아서 큰 평수로 갈아탈려니까 큰 평수는 더 폭등해서 엄두도 못내는것이 아파트 투자의 맹점이다.
내집이 폭락하면 옆집도 폭락했다.
집값이 3억이면 내돈 1억을 집에다 파묻고 150만원짜리 월세에 산다.
똑같은 조건으로 계산했을때 집값이 25억이면 내돈 7억5천을 집에다 파묻고 1300만원짜리 월세를 사는것이다.
그래서 1300만원짜리 월세를 낼수있는 고소득자만이 집을 사라고 DTI 규제가 있는것이다.
대출을 받는다는것, 빚을 이렇게 진다는것은 - 고정금리로 매달 원금과 이자를 지불한다는것은 - 남의집이 아닌 내집에 월세를 내고 산다는것이다.